引领PPP先河 华夏幸福产业新城模式升级

(信息来源：2014年12月29日 15:17中国房地产报)

在传统地产开发企业由于拿地成本日益攀升和市场环境逼仄，盈利空间遭到严重侵蚀的情况下，受益于区域一体化政策的利好以及PPP模式的推广，被誉为京津冀第一股的华夏幸福基业正向着500亿元的年度销售目标稳步前行。

在上一阶段的城镇化建设过程中，众多地方政府主导的新城新区发展陷入进退两难的窘境，而推行城镇化的巨额资金压力更是让很多地方政府债台高筑。10月初发布的《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》明确了地方政府融资的两个新方向，一是自发自还的地方债，另一个就是PPP。

此后，省级PPP(公私合作模式)指导意见接连出台。河北、江苏、湖南等多省份纷纷下发《关于推广政府和社会资本合作模式的实施意见》。PPP作为化解存量债务以及今后城镇化基础设施和市政公用事业建设的重要融资渠道，被各界寄予厚望。在这样的背景下，包括中信地产在内的许多国资背景的房地产开发商纷纷跟进，发布了与各个地方政府的PPP战略。

暮然回首，作为一家民营产业新城运营商，华夏幸福基业却早在几年前就实打实地踏上了PPP的征途，直接接入城市前期规划和一级开发、代行地方政府部分职能之后，强大的招商、规划、运营能力早已使华夏幸福创造了以固安项目为代表的成熟的产业新城模式，不但创造了辉煌的业绩，更积累了大量的成功经验。

2014年，在PPP逐渐发酵的背景下，华夏幸福开始了内涵和外延两个层面的拓展。一方面，跨区域的复制迅速推进，环上海区域的无锡园区、镇江园区、嘉善园区，环沈阳区域的苏家屯园区、沈北蒲河智慧产业园区、于洪平罗新城战略布局已初见雏形。另一方面，“四港一基地”(产业港、科技港、商务港、孵化港和产业基地)的产业园产品结构已经形成。

而在移动互联网和用户大数据蓬勃兴起的背景下，华夏幸福更提出，公司将加快改造和升级公司的业务模式，逐步打造平台型业务模式，增加平台厚度与宽度，增加产业新城的衍生业务种类，探索业务模式中更多的利润增长点。

是“地主”

也是“砥柱”

众所周知，华夏幸福在固安产业新城的开发模式是其成名的有力背书。

在固安模式中，华夏幸福代为一级开发和园区招商，也就是代行政府职能，换取的收入是基建费用、土地整理费用、园区服务费的110%，也就是前期费用全部返还后提成10%，以及新增落地投资额的45%。

由于华夏幸福开发的园区所有权基本属于地方政府，华夏幸福只是签订“园区孵化”协议，根据原有托管分成协议，在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期维护工作，因此有人说，华夏幸福的模式是BOT。

但与其说是代建，实际上华夏幸福与政府之间的关系更多是一种合作开发模式体现，也就是现在各地大力推行的PPP模式，而这也是园区与地产协同发展所经历的必要阶段。

华夏幸福在发展初期，由于园区单一且地域受限，与政府合作可以在土地以及企业资源获取上迅速扩张完成原始积累，而政府也能在华夏幸福产业新城迅速“变现”中获益;进入第二阶段后，这一企业簇模式深度发酵，华夏幸福跨产业联盟相继缔结，产业模式发生裂变，规模经济集中显现。

然而这种“代建”并不是最终目的，通过第一阶段的探索和试验，华夏幸福已经形成了一套分野明晰的差异化打法，即“转移、整合、孵化”的产业促进三种思路。

在经济欠发达地区，通过园区开发和产业促进承载经济发达地区的产业转移;在经济较发达地区，通过龙头企业带动中小企业的聚集，形成产业集群来实现产业整合;在成熟的产业环境与领域则更注重产业的孵化与创新。

今年2月26日，京津冀一体化被提升到国家级战略，至此原本面临“灯下黑”的河北三线城市土地资源转眼成为各方觊觎的香饽饽，不过问题同样棘手——缺乏产业整合和产业运营经验的地方政府难以成为转型的“排头兵”。

而在2013年年报中，华夏幸福基业已经提出：“顺应国家部署的京津冀协同发展的战略规划，积极在环首都区域布局和深耕产业新城的开发运营业务。”

随后，一系列环大北京区域的地方政府合作计划相应展开，而地方政府也乐意通过合作开发引入华夏幸福基业成熟的新城运作模式。客观来说，受此影响华夏幸福基业也一跃成为京津冀地区数一数二的“地主”。

目前，华夏幸福基业的园区版图已遍及大北京区域的固安工业园区、固安新兴产业示范区、大厂潮白河工业区、大厂新兴产业示范园、怀来新兴产业示范区、香河园区、保定白洋淀科技城、房山张坊园区永清园区、广阳园区、昌黎园区、滦平金山岭园区。

数据显示，华夏幸福在京津冀区域内的土地储备占公司总储备的82%。同时，华夏幸福还在距北京第二机场最近的河北固安和永清拥有约100平方公里的委托开发面积，在整个环首都经济圈内拥有700平方公里的委托开发面积。

不过华夏幸福的目光并没有局限在河北，在2014年中报中，上市公司进一步明晰和聚焦了区域拓展的战略布局，确定“加速聚焦大北京，夯实发展龙头地位”、“加速做大环上海，巩固提升市场地位”、“开拓沈阳城市群，复制产业新城”的未来发展计划。

目前，环上海区域的无锡园区、镇江园区、嘉善园区，环沈阳区域的苏家屯园区、沈北蒲河智慧产业园区、于洪平罗新城战略布局已初见雏形。

土地只是一方面，更重要的是华夏幸福在产业链条构建方面也已经成为区域经济的中流砥柱。

目前华夏幸福已经形成 “四港一基地”(产业港、科技港、商务港、孵化港和产业基地)产业园产品。报告期内，华夏幸福与工业和信息化部国际经济技术合作中心、中国航天科工信息技术研究院、清华大学、京东商城等签订战略合作协议，在各开发区域建设产业基地;在美国硅谷设立孵化器，形成孵化-中试-生产的跨国产业链条等，这一系列“组合拳”，已经成为华夏幸福对内升级、对外攻城拔寨的核心“招式”。

从“新富”到“幸福”

不过同时，今年上半年华夏幸福产业新城业务销售额共计 208.91 亿元，产业园区配套住宅签约销售额为161.25亿元，住宅销售在华夏幸福的产业新城业务占比仍高达77%，这也成为被诟病为“借产业谋地产”的主要原因之一。

就华夏幸福的发展轨迹来看，其园区发展实际上和地产开发紧密相关。1998年，该公司首个楼盘在河北廊坊推出。2002年，河北固安工业区成立，华夏幸福首次进入开发区投资运营领域。

通过十多年的发展，当初势单力薄的产业园区业务已经在2014年上半年给上市公司带来了47.66 亿元的回款，而且在2014年这个数字有望突破百亿元。

更重要的是，华夏幸福受益产业新城的方式不仅是落地投资额抽成这种一次性的收益，随着园区的繁荣，新城逐渐成形，销售规模和毛利也开始提升，物业等服务收入增加，这也是产业与地产协同发展互为受益的重要方式。

分析机构认为，随着京津冀协同发展的推进，华夏幸福的储备土地价值将会得到大幅提升，来自北京的产业转移也将进一步加速，预计未来两年其招商服务收入将有70%左右的增长。地产业绩的高增长将支撑华夏幸福向产城融合的运营商转型。

如何转型?其公司年报中指出，面对未来中国新型城镇化和产业转型升级快速推进、移动互联网和用户大数据蓬勃兴起的历史性机遇，公司将加快改造和升级公司的业务模式，逐步打造平台型业务模式，增加平台厚度与宽度，增加产业新城的衍生业务种类，探索业务模式中更多的利润增长点。

11月27日，华夏幸福连发两则公告，宣布与京东集团、北方导航科技集团签订战略合作协议，将规划专业化电商综合产业园，构建智慧电商物流网络和新生态体系，并涉足北斗车联网、无人智能装备和军民融合电商产业，合作打造中国地方军民融合产业园区。

与京东合作其实在今年年初已经敲定，恰逢京东正在尝试产业链上的整合，通过自建仓储和设立电商产业园将线上平台与线下企业都牢牢掌控，而深谙园区运营的华夏幸福与之一拍即合。

对于华夏幸福而言，对接电商企业无疑是一石二鸟之举，一方面物流仓储的布局可以为新城业主与员工的生活需求提供现代物流的增值服务，与此同时华夏幸福基业的客户资源也能通过电商平台实现互联网思维的改造。

而同时华夏幸福的企业服务平台搭建同样在稳步推进，除了在园区管理、人才培训方面进一步加大投资之外，对企业的金融服务也被提上议程。

今年第三季度，华夏幸福全资子公司华夏幸福(深圳)创业投资管理有限公司与华夏幸福基业控股股份公司共同出资在深圳市市场监督管理局设立一家名为华夏幸福(深圳)创业投资基金企业(有限合伙)的合伙企业。华夏控股为有限合伙人，出资金额占合伙企业出资总额的 99%，华夏幸福(深圳)创业投资管理有限公司为普通合伙人，出资金额占合伙企业出资总额的 1%。

新设立公司将以创业型企业投资业务为主，这与上市公司所提出的“转移、整合、孵化”理念不谋而合，虽然尚未公布新设立创投公司资本规模，不过对于未来以此为基础的园区孵化、股权投资业务体系，想象空间很大。

从受益于京津冀一体化的产业地产“新富”，到进入产业运营、产城融合时代之后的新型城镇化“幸福”的筑造者，华夏幸福的征途仍在继续。