各类园区建设火热 行业亟待冷思考

(信息来源：新华网 2014年7月18日)

随着大量民间资本的大量流入，产业园区这颗地产开发领域最为璀璨的明珠，如今引得各方资本纷纷侧目。但由于其在运营的专业性、政策的整合能力、投资融资的渠道和手段上，都具有相当严苛的专业门槛，涉足产业地产，对于许多做惯了住宅地产乃至商业地产的企业来说，并不容易。

转型之间，除了光明的前景与给予，更多的是危机与挑战。

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戴德梁行：产业地产已成南京开发热点

近日，新华网记者从戴德梁行南京分公司独家获悉了一组数据，2014年南京市有约80家各类产业园区，已向行业供给约2100万平方米的产业载体。

此中，工业厂房占比最高，达到了56.9%;科技园区紧随其后，818.14万平方米的供应体量，占比也将近四成;剩余的是高标准物流仓储基地，总体量91.42万平方米，占比4.3%。不过，根据戴德梁行的研究，2109万平方米的已开发量仅占到了目前总体规划量的40%。

据了解，上述三类产业地产的开发主体包括地方政府、科研高校及外资、民营企业。戴德梁行的研究发现，近年来，民营企业开发运营产业地产的案例逐年增多，已然呈现出了攀升态势，主要原因是部分传统的住宅、商业开发企业，开始涉足产业地产领域，有不少已经将其作为了企业转型的重要方向。

然而，随之而来的危机和挑战同样无法让人们忽视。

万科、绿地摩拳擦掌 各行大鳄纷纷涉足

据记者了解，万科正打算试水国内物流地产领域，目前正通过多方渠道在南京寻找合适地块。房地产开发商涉足物流地产开发，这在南京并不多见，亦屈指可数：

明发集团，可以算是比较早的。尽管其在南京江北打造的智汇城，仍然带有写字楼物业的影子，但总归是跨入了产业园区的行业;城东麒麟片区是相对集中的，富力、中海、启迪、神州数码都有产业地产的部分。

绿地集团，则是最决心最大的。已然将旗下智慧产业新城的打造上升到了集团的战略层面。

此外，天安、天朗、华夏幸福、世茂等一批房地产开发商也已经通过各种形式涉足到了产业地产领域，并陆续落子南京。

“南京的核心优势在于国家综合交通枢纽，和科技创新中心的城市战略位置，以及南京的人才优势”，戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光表示，“众多的高校资源是夯实产业地产的基础，也是长足发展的动力。加上高端人才及企业扶持政策优惠及相较于北广上深等一线城市相对低廉的土地价格，使得整体的投资氛围更为浓厚。”

据记者的了解，目前而言，由地方政府主导和传统制造企业开发运营的产业地产仍然占据了较大比重。

以政府运作的“开发区”为例，目前南京全市范围内目前拥有国家级开发区4个，省级开发区8个以及分布在各区县的紫金科技创业特别社区20家，以及一些中小型的科技研发园区，总量占比超过了50%。

除此之外，不少发迹自珠三角、环渤海一带的产业地产开发企业，也已经或正努力布局南京市场，诸如联东集团、锦联地产集团。与此同时，伴随着电子商务的逐渐兴起，如顺丰等企业正着手物流园区的开发准备。而前不久，京东商城已提前一步，进驻雨花区。

整体开发量仅占四成 行业竞争整合是关键

一般而言，产业地产分为三类，即科技园区、工业厂房和物流仓储基地。而南京市的80家上述类型园区，已向行业供给约2109万平方米的产业载体。

“未来的供应量相当可观，甚至有可能会翻倍的增加。”戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光分析指出。

但有业内人士已经就此提出担忧，如此巨大的供应量，实际需求能否相匹配?会否出现过剩的情况呢?倘若出现了会否对整个行业的发展产生不利影响?

汤耀光坦言，一窝蜂扎堆在某一个领域开发，确实会加剧行业内部的竞争，更不排除产能过剩的可能性。但是，不论是从宏观层面来看，还是鉴于个体企业对利润获取的考量，投身产业地产都是大势所趋。

“一方面是顺应国家支持实体经济发展的政策导向;另一方面，房地产薄利时代的到来也促使原先的住宅开发商向产业地产转型，传统的产业地产开发商根据时代需求提档升级。”汤耀光说。

至于实际的需求，汤耀光表示，目前南京各个产业门类的发展状况不尽相同，所以无法整体评估需求量，就现阶段而言，物流、电子商务和软件研发类的需求是比较大的。

热衷归热衷，但多数的转型企业毕竟从未接触过产业地产领域，也没有可加以复制的产品。“只能是逐步摸索吧。”汤耀光指出，产业地产的开发，拥有充裕的资金流是前提，前期准确详尽的规划定位是基础，如何整合自身的资源并加以综合利用是关键。