李洵：产业地产时处“春秋” 产城融合是趋势

(信息来源：2014年10月28日 08:17:46新华网)

时处“春秋”的产业地产行业，由于工业用地土地成本较低，且尚未有明确的法律条文对产业园进行界定，致使越来越多的运营商盯上产业地产这块大蛋糕，“挂羊头卖狗肉”的买卖屡见不鲜。

在此背景下，“定位、服务、政策”能否成为衡量一个产业园能否健康发展的量尺?就这些问题，记者专访了武汉东湖高新集团总经理李洵。

谈发展：产业园需做好双重定位

对于整个产业地产行业来说，园区定位是一个老生常谈的话题。有些园区因为定位不清晰导致日后发展举步维艰，而一些产业园则由于定位错误早早“死”在了最初一公里。

东湖高新集团作为武汉工业地产的拓荒牛，截至目前已开发、建设及运营了5代科技园。而在整个发展过程中，集团自身也经历了三次身份转型。

“产业地产商必须实现从开发商向运营商的转型。”李洵告诉记者，最初东湖高新集团的定位是园区开发商，中间逐渐过渡为园区运营商，而今年则转型为产业运营商。“我们正将自己打造成战略新兴的产业投资平台。”

究其原因，李洵表示，产业地产商不能等同于房地产开发商，它应该有明确的市场定位和战略定位，其核心优势是对产业的理解。从园区盈利的角度来讲，租售的收益只能是其盈利的一部分，此外，还应该有服务性收益和投资性收益。

此外，李洵认为产业园主题化的定位也同等重要。

“每一个产业园区都应该有清晰的产业定位以及产业规划，围绕规划去定点、定项的进行招商选商，为企业提供专业的服务。”李洵表示，产业园主题化更有利于产业集聚，完善上下游产业链。

谈服务：搭建资源整合平台

就园区运营商未来发展方向而言，李洵表示无非两条路：一条是进行园区开发链条上的整合，另外一条则是按照产业发展规律，做产业链条的整合。已将软件新城、光谷芯中心等做成“拿手菜”的东湖高新集团，将聚集更多新兴产业则成为其现阶段实现产业升级的突破口。

“对每一个产业发展都做到了如指掌是很难的。”李洵认为，园区运营商首先应该寻找对产业熟悉的伙伴;其次，新兴产业必须要结合区域进行规划，要接地气;第三，要有一套产业整合的工具，比如孵化功能、培育功能、以及投融资服务的功能等;第四，要通过这些战略性新兴产业，争取到更多政府的支持。“要比单一的企业更懂产业，比产业内的专家更懂企业，这才是作为一个园区运营商应有的优势。”

在诸多园区“只管开发不管服务”的失败案例面前，许多园区运营商开始意识到服务的重要性。然而，服务能否成为一个园区的核心竞争力?李洵坦言，这条路并不好走。

“能够提供给企业的服务有很多，一部分属于市场职能，一部分则是政府职能，园区运营商在这中间应该扮演的是资源整合的角色。确实是没人做的，但又确实需要的运营商来做。并非所有的事情都是我来做。服务可以带来多少回报?这个问题还需要探索。”李洵说。

谈政策：一刀切行不通

当前，多个地方政府纷纷采取了对产业地产的主动调控，遏制行业无序发展。而对于那些真正想做好产业地产的开发商来说，却要遭受“一人生病万人吃药”的窘境。

对此李洵表示，产业地产从某种程度上并不能归类于房地产，因为其区域特征太明显，“产业园区的标准化要结合地域特点和产业特点来做，从全国层面制定政策容易出现偏差，应该鼓励地方政府有针对性的出台一些行业发展政策。”

“比如针对单一项目的运作情况，以及通过对园区运营商的评审来给予奖惩。此外，还可以针对符合地方发展需求的一些行业内的企业，地方政府应当提供一些优惠政策。”站在园区运营商的角度，李洵还希望地方政府可以在园区建设环节、手续办理以及一些费用的减免上给与支持。

今年以来，青岛、杭州、佛山纷纷出台新规，鼓励工业用地产权分割。李洵认为，进驻产业园区的大多是中小型企业，它们其中有的具有买房需求，所以在工业用地产权分割问题上，政府应该有合理的调控措施。“为什么可以卖写字楼却不能卖工业厂房?这个问题一定要尽早解决。”

此外，李洵还表示，未来产业园区的运营要与国家新型城镇化建设战略相结合，“产城融合是未来行业发展的一大趋势”。