调控大趋势：市场主导政策护航

(信息来源：2014-12-26 08:50:07来源：南方报网—南方日报)

对于今年楼市政策的变化，中原地产首席市场分析师张大伟曾总结认为，目前楼市已经进入到今年以来第三波刺激楼市热潮。第一波是从上半年开始的41个城市纷纷松绑限购;第二波则是在松绑限购后，各地纷纷要求银行松绑限贷，最终在9月底央行发布信贷新政;此后，刺激楼市进入到第三波，即各地增加购房补贴，调整税费政策，要求公积金降低首付等。三波的楼市政策调整都不仅仅是短期的救市行为，而是房地产回归市场化的证明。

限购松绑潮中广州（楼盘）未动

2014年楼市政策一直未出现大起大落的阵势，而是一直较为平缓地进行。而上半年就已经拉开的城市松绑限购潮算是比较受人关注的。在这股“松限”的浪潮当中，一直未动的广州被广泛关注。而按照专家的观点，限购限制了广州的购买力，前几年的行政措施经济尽快地退出市场，让市场发挥作用，让长效机制调控市场。而对于限贷政策的松绑，则认为并非是短期救市行为，而是回归市场化的证明。

对于今年楼市政策的变化，广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为，加大改革力度和释放改革红利是方向。按照他的观点，改革对于房地产市场来说，应该适当市场松绑，前几年的行政措施经济尽快地退出市场，让市场发挥作用，让长效机制调控市场。2010年4月国务院文件要求，商品住房价格过高，上涨过快，供应紧张的地区，地区人民政府可根据实际情况，采取“临时性措施”，在一定时期内限定购房套数，这是限购政策的

“限购”大松绑

6月底呼和浩特(楼盘)取消限购在全国范围内带来了一股“松限”浪潮。从7月开始，各地就已经摆脱过往扭扭捏捏的姿态而加入到风风火火的“松限”运动中来。7月10日济南(楼盘)跟风对新房和二手房限购政策全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着，在济南实施了三年多的限购政策将正式退出房地产市场。随后，海口也发布一份为“海府办(2014)148号”的文件，是由海口市人民政府办公厅下发。文件中指出，从即日起中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明。

国内城市为限购松绑的举措并未因为时间推移而减弱，相反是愈演愈烈。仅在8月28日一天内，就有杭州(楼盘)、西安(楼盘)、贵阳三个省会城市宣布全面取消楼市限购，而随后，浙江省宁波(楼盘)市住建委通过官方微博发布消息称，经研究，自8月30日零时起，购买海曙、江东、江北三区范围内的套型面积90平方米以下的商品住房，不再需要提供家庭住房状况查询记录。至此，继杭州之后，宁波也将全面取消住房限购政策。

与去年地方松限会遭遇中央“制约”相比，今年地方政府的限购松绑行为却似乎得到“默许”。而这也使得这股“松绑限购”的浪潮愈演愈烈。随后，南京(楼盘)、武汉(楼盘)等也纷纷加入到其中。据媒体统计，今年以来全国各地开启楼市限购令“松绑”模式，本轮调控中出台限购令的46个城市，如今仅剩北上广深以及三亚(楼盘)5城坚守，其他41城均已陆续松绑。

随着时间推移，松绑限购、限贷已经不再是二三线市场的“专利”。随着“松限”之声在各地响起，一线城市也开始坐不住了。11月13日，上海(楼盘)市住房保障和房屋管理局发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》，调整了该市关于普通住宅的认定标准，该标准将自11月20日起执行。这被业内称为“上海楼市新政”。

根据这个新政策，上海市可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;二、单套建筑面积在140平方米以下;三、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。按照现时国内的规定，房屋能否被认定为普通住宅，关系到契税、营业税等主要税费的缴纳。而上海普通住宅标准放宽，会让部分交易的税费有一定程度的减免，降低交易成本。

限购松绑有力促“清库存”

限购放松也为房地产市场迎来了今年以来难得的机遇。以佛山(楼盘)为例，在8月初松绑限购，仅一个月一手住宅成交量就翻倍增长。

其中从广州流出的购买力更成为市场的主要支撑。据世联地产的数据显示，8月佛山一手住宅成交13593套，环比涨84.9%，创单月成交新高，住宅均价9336元/平方米，环比涨5%。记者发现，佛山取消限购后，广州客进入佛山置业的比率变高，主要集中在广佛交界区域，而高明、三水区市场变化要比其余三区热度要低。广佛交界的楼盘因为受到广州客户及外地购房者的青睐，成交有明显的上升。

合富辉煌首席分析师黎文江认为，限购限制住了购房者的购买力，唯一能扭转局势的办法就是解除限购，降低二套房的首付比例。他分析称，一线城市明年将会放开限购。

城镇化开启新蓝海

12月19日，住建部部长陈政高在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，积极应对，促进房地产市场平稳运行。展望明年，陈政高表示，随着新型城镇化的推进，相当数量的新市民的住房问题还没有解决，相当数量的城市居民对改善住房条件还有新的期待。自去年末就已经广受人们关注的城镇化建设已经成为房地产行业未来发展的新蓝海。

城镇化提供大量住房需求

自去年开始，城镇化建设就像是一张大饼在引诱着房地产行业。在今年3月末，国务院发布《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》。规划提出，未来，我国将推进以人为核心的城镇化，并提出到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右、城镇化格局更加优化、城市发展模式科学合理等具体目标。

住建部政策研究中心主任秦虹曾经分析认为，《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》可能会给房地产业带来3个新变化：其一，房地产市场将会出现分化，从过去的总体上涨到未来有的地方上涨，有的地方平衡，有的地方可能出现一段时间内的低迷甚至是负增长;其二，新房市场的增速将会下降，二手房市场的需求将会增加;其三，商务办公、产业地产、旅游休闲、度假、养生、养老等非传统房地产，将面临新的发展机遇。有鉴于此，她大胆预测，新规划将会带来60%的新增住房需求。

而事实上，记者了解到，尽管城镇化建设是一个长期的工程，但是在其中保障性住房的饼就已经非常大。在12月19日的住建部会议就透露，今年全国城镇保障性安居工程新开工700万套，基本建成480万套，改造农村危房260万户。而会议明确，2015年将继续推进保障性安居工程建设，计划新开工700万套，基本建成480万套。

城镇化“蓝海”魅力极大

目前中国城镇化率已达51.27%，据有关方面的统计，未来10年中国城镇化水平升至60%，中西部城镇可能成为未来新型城镇化的主力。数字显示，2000年到2010年，中国城市化率从36.22%提高到49.68%，提高了13.46个百分点，新增城镇人口约2亿余人。这部分人口的住房需求是个庞大的数字，假设人均住房面积为30平方米，那么2亿人口的住房需求量将达到60亿平方米。

“如果说工业化在某种意义上主要是创造供给，那么城镇化则主要是创造需求。有研究表明，城镇化率每提高1%，可以替代出口10万亿元。按照现有城镇化速度，社会消费的总水平可以从现在的10万亿级上升到20万亿级，年均20万亿元以上的投资规模将会维持20年。”全国人大常委、民建中央副主席、经济学家辜胜阻曾分析认为。

瑞安房地产发展有限公司执行董事邓嘉华就指出，城镇化的内涵之一是农业转移人口的市民化，没有城镇化之前，对房地产的需求要依赖于人口的增加或者住房的老化，而城镇化则会带来很多刚性需求，这是对房地产企业最大的机遇。“城镇化水平快速提升阶段，也是房地产增量规模快速扩张阶段。”他认为城镇化过程中，城镇成为政策、资金的密集区，必然释放大量土地，产生很多需求和机会，对房地产企业的机遇也很大，比如承担一级二级土地开发，工业园区建设，住宅、商业配套建设等。

“传统的城镇化方式，就是扩大城市的区域面积，是搭架子;而现在提到要进行新型城镇化，这个就是一个改善，是往里面填内容。”在现时城镇化建设进行得如火如荼时，也有专家认为推动新型城镇化要切忌盲目。

调控政策一览

5月12日，央行召集了16家商业银行行长，要求各银行合理发放个人住房贷款。此次会议明确了监管层对房地产市场的态度，即对一套房贷款允许甚至鼓励，对二套房和多套房贷款的暂停发放持默许态度。

6月26日，呼和浩特全面放开一二手房限购。内蒙古呼和浩特市人民政府办公厅出台《切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》。意见要求，取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。

8月7日，佛山市对房地产市场限购进行调整，将限购对象从原来以“家庭”为单位调整为以“个人”为单位。据介绍，将原规定佛山本地户籍居民家庭拥有2套住房后实行限购，调整为佛山户籍居民个人拥有2套住房后实行限购;将原规定非佛山户籍居民家庭必须提供在佛山本地的社保或纳税证明才拥有购房资格，调整为非佛山户籍人员在我市未拥有住房的凭身份证可在本市购买一套住房。

9月30日下午央行正式出台“认贷不认房”新政，除首套房贷款利率调整为贷款基准利率的0.7倍外，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的购房者执行首套房贷款政策。对已取消或未实施“限购”措施城市拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的购房者，也放开限贷，首付款比例和贷款利率由银行审慎把握。

10月9日，住建部、财政部和人民银行也联合印发了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。对公积金贷款业务进行调整，涉及合理确定贷款条件、适当提高首套贷款额度、推进异地贷款业务、提高贷款服务效率等多项措施。

10月11日，《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》获住房公积金管委会通过，只需要再经过广州市政府审批同意后就能实施。也就是说，如果这个办法实施，广州将迎来史上最严厉的公积金限贷政策。新的办法规定，不能两次使用住房公积金贷款，即已经使用过一次公积金贷款的购房者，不得再申请公积金贷款。

10月29日国务院再强调促进住房消费，放松公积金支付房租条件，中央层面对公积金政策放松的指示已经十分明显。

11月7日公布的上海公积金贷款新政，按照新规规定，对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的，参照首套房贷款政策执行。即贷款首付款比例为30%，贷款利率为五年期以上4.50%，五年期以下(含五年期)4.00%，每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元(每人最高贷款限额为30万元)，有补充住房公积金的家庭最高贷款限额为80万元(每人最高贷款限额为40万元)。

12月22日，国务院全文公布《不动产登记暂行条例》(下称《条例》)，并明确自2015年3月1日起施行。据悉，国土资源部正在起草《条例》的操作细则。《条例》明确，由国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，要求国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。